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Visite technique d'un bien immobilier à valeur patrimoniale à Morlaix

Introduction sur la notion de bien patrimonial

Dans certaines villes bretonnes de plus ou moins grandes tailles, habiter en plein centre-ville peut s’avérer être un choix stratégique intéressant : proximité des commerces, vie culturelle et associative, accès aux divertissements et possibilité de faire le choix d’un moyen de déplacement non polluant comme le vélo ou la marche à pied.

Néanmoins, dans certains cas, le type d’habitat intra-urbain peut représenter une contrainte. Une contrainte d’ordre patrimonial car il s’inscrit dans un secteur qui peut être celui de l’AVAP (Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) qui remplace dans de nombreuses agglomérations les ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Urbain, Architectural et Paysager). Les ZPPAUP (et les AVAP) ont été transformés en « Sites Patrimoniaux Remarquables » par la loi n° 2016-925 du juillet 2017 par son article 112.

Les ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) protègent et mettent en valeur des monuments historiques et des sites pour des motifs d’ordre esthétique, historique ou culturel. Ces zones comportent des prescriptions particulières en matière d’architecture et de paysage. Les travaux de construction, de démolition, de déboisement, de transformation ou de modification de l’aspect des immeubles compris dans le périmètre de la zone de protection sont soumis à autorisation spéciale. Un cahier des charges doit être constitué afin de guider les Architectes des bâtiments de France dans les éventuels travaux. Les règlements de ZPPAUP approuvées demeurent applicables et continuent de produire leurs effets jusqu’à ce que s’y substitue un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.

Il est important de préciser que la ville de Morlaix possède un patrimoine bâti très riche qui comprend un grand nombre de maisons « à pans de bois » dont les façades principales à colombages datent du XVe au XVIIIe. Certaines de ces maisons sont dites « à la lanterne » une particularité architecturale remarquable.

Ajoutons que la ville de Morlaix s’est dotée d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du patrimoine depuis juin 2015 et applicable en 2019.

Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur est une démarche d’urbanisme qualitatif dont l’objectif est autant de conserver le cadre urbain et l’architecture ancienne que d’en permettre l’évolution harmonieuse au regard des fonctions urbaines contemporaines et en relation avec l’ensemble de la ville. Il doit ainsi prendre en compte l’ensemble des besoins de la population du secteur sauvegardé en matière d’habitat, d’emploi, de services, de transport… En cela, le PSMV est porteur d’un projet urbain spécifique fondé sur la protection et la mise en valeur du patrimoine urbain. Le PSMV est un document d’urbanisme à part entière, qui fixe précisément la réglementation applicable aux immeubles et aux espaces concernés. Il se substitue sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) communal ou intercommunal et doit être compatible avec le Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD) de ce dernier.

Un cas concret d'expertise technique à Morlaix

L’exemple ci-dessous est basé sur l’expertise technique d’un immeuble dit « à pans de bois » du XVIIe siècle, typique de l’architecture du centre-ville de Morlaix.

Monsieur et Madame P. cherche à déménager de leur logement actuel, pour se rapprocher du centre-ville de Morlaix, secteur bâti, riche architecturalement, qui les a attirés, tant par son « cachet » que par la fonctionnalité et l’intérêt pratique du centre-ville.

Le bien immobilier à expertiser, se trouve sur une petite place de la ville, il est construit en pierre de pays, un assemblage de moellons de schiste et de granit. Sa façade principale et ses pignons visibles sont en colombages, appelés « à pans de bois » et garnis d’un torchis de remplissage fait d’un agrégat de paille, chaux et sable.

Le but principal de la venue d’un expert immobilier Tyeko est de déterminer le potentiel technique du bâtiment visité. Sa valeur patrimoniale ajoute des particularités dont il faut tenir compte absolument. La présence de l’immeuble dans l’enceinte du PSMV oblige l’acquéreur du bien immobilier à se conforter aux décisions de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). En effet, aucun travaux ne peuvent être réalisés sans son aval, c’est lui et lui seul qui par le classement patrimonial de l’immeuble permet l’exécution de travaux, intérieurs comme extérieurs.

A noter que des travaux importants devront faire l’objet d’une demande d’ouverture de travaux visée par les services d’urbanisme de la mairie de votre lieu de résidence et un accord de l’ABF, si attache patrimoniale de votre bien immobilier il y a.

L’expert technique immobilier devra porter une attention toute particulière à l’état général de la couverture et de la charpente qui sont souvent des points critiques sur ces bâtiments. Défauts d’étanchéité, problèmes de structures, isolation. Les préconisations apportées par Tyeko, doivent tenir compte du caractère patrimonial de l’habitat, des matériaux non adaptés à ce type de construction ancienne (ciment, laine minérale, plastique…) peuvent entrainer des pathologies supplémentaires !

L’expert technique immobilier doit apporter à son client, des solutions adaptées la rénovation énergétique du bâti ancien. Le choix des matériaux et la chronologie de mise en œuvre de ceux-ci sera primordiale pour la pérennisation du bien.

La complexité technique d’une telle rénovation, mêlée à son caractère contraint et régie par l’Architecte des Bâtiments de France nécessitera certainement une assistance à la maîtrise d’ouvrage de Tyeko.

Les points clés de cette expertise technique immobilière sont :

  • La position de l’immeuble dans un secteur sauvegardé ou non.
  • La valeur patrimoniale du bien immobilier.
  • Le classement ou non d’une partie ou de l’ensemble de l’immeuble par les ABF.
  • L’état général de la façade principale (cohérence des matériaux, position par rapport au domaine public, accès pour la réalisation du chantier…).
  • L’état général de l’extérieur de l’immeuble (contrôle visuel des matériaux et supports, causes des détériorations, contrôle sanitaire, recherche de remédiations…).
  • L’état général de l’intérieur de l’immeuble (contrôle visuel des matériaux et supports, causes des détériorations, contrôle sanitaire et parasitaire, recherche de remédiations…).
  • Contrôle visuel du circuit électrique (alimentation, tableau, appareillage et éclairage).
  • Contrôle visuel du circuit gaz (alimentation, appareillage, production chauffage et ECS).
  • Contrôle visuel du circuit eau (alimentation, évacuation, distribution, appareillage…).
  • L’état général de la charpente de l’immeuble (contrôle visuel des matériaux et supports, causes des détériorations, contrôle sanitaire et parasitaire, recherche de remédiations…).
  • L’état général de la couverture de l’immeuble (contrôle visuel des matériaux et supports, causes des détériorations, contrôle sanitaire, recherche de remédiations…).

Ces points clés sont les mêmes pour chaque expertise technique immobilière, ils permettent de réaliser un véritable « état de santé » d’un bien immobilier. Ils servent à mettre au point et à proposer aux futurs acquéreurs ou aux propriétaires des solutions de remédiations, adaptées aux particularités de l’immeuble visé et surtout à ses propriétaires, futurs ou existants :

  • Une particularité régionale, tant sur le plan constructif que patrimonial.
  • Une particularité technique, tant sur les matériaux que sur les modes constructifs.
  • Une particularité économique, tant sur le budget alloué aux travaux, à leur durée et au retour sur investissements.
  • Une particularité écologique, tant par le choix des matériaux utilisés et leur provenance.
  •  Une particularité humaine, tant sur la chronologie du chantier et l’impact de celui-ci sur les habitants de l’immeuble et leur façon de vivre, dans et avec le bien immobilier.

C’est avec toutes ces attentions, qu’elles soient technique, économique ou écologique que Tyeko exerce son métier, en plaçant l’humain au centre de son habitat.